Contoh Jurnal
PSAK 116 untuk Sewa Ruko dan Gudang: Contoh Jurnal Sederhana
Contoh jurnal PSAK 116 untuk sewa ruko dibayar di muka dan sewa gudang dibayar tahunan, lengkap dengan tabel liabilitas sewa dummy.
Tim UpdateSAK · Diperbarui 27 Oktober 2026
Sewa ruko dan gudang adalah transaksi yang hampir pasti ada di setiap usaha dagang. Bagi perusahaan pengguna SAK Indonesia, sewa diatur PSAK 116 Sewa (dahulu PSAK 73), padanan IFRS 16. Inti aturannya sederhana: penyewa mencatat hampir semua sewa di neraca sebagai aset hak guna dan, bila masih ada sisa pembayaran, liabilitas sewa.
Kapan Boleh Langsung Dibebankan
PSAK 116 memberi dua pengecualian yang boleh dipilih penyewa:
- Sewa jangka pendek, yaitu masa sewa 12 bulan atau kurang tanpa opsi beli.
- Sewa aset bernilai rendah, misalnya laptop atau perabot kecil. Ruko dan gudang jelas tidak termasuk.
Untuk dua pengecualian itu, pembayaran sewa cukup diakui sebagai beban secara garis lurus. Di luar itu, gunakan model aset hak guna. Perlu diingat, pengguna SAK EP dan SAK EMKM tidak memakai PSAK 116; SAK EP memiliki bab sewa sendiri.
Kasus 1: Ruko Dibayar di Muka
Pola paling umum di Indonesia: ruko disewa tiga tahun dan dibayar lunas di depan. Data dummy: sewa ruko 1 Januari 2026 sampai 31 Desember 2028, dibayar Rp300 juta tunai pada 1 Januari 2026.
| Tanggal | Akun | Debit | Kredit |
|---|---|---|---|
| 1 Jan 2026 | Aset hak guna ruko | 300.000.000 | |
| Kas | 300.000.000 | ||
| 31 Des 2026 | Beban penyusutan aset hak guna | 100.000.000 | |
| Akumulasi penyusutan aset hak guna | 100.000.000 |
Karena semua sudah dibayar, tidak ada liabilitas sewa. Hasilnya mirip dengan "sewa dibayar di muka" versi lama, tetapi disajikan sebagai aset hak guna dan bebannya berupa penyusutan. Kasus serupa dibahas di studi kasus sewa gudang dibayar di muka.
Kasus 2: Gudang Dibayar Tiap Akhir Tahun
Data dummy: gudang disewa tiga tahun mulai 1 Januari 2026, pembayaran Rp100 juta setiap 31 Desember. Suku bunga pinjaman inkremental perusahaan 10% per tahun. Nilai kini tiga pembayaran tersebut adalah Rp248.685.199.
| Tahun | Saldo Awal | Bunga 10% | Pembayaran | Saldo Akhir |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 248.685.199 | 24.868.520 | 100.000.000 | 173.553.719 |
| 2027 | 173.553.719 | 17.355.372 | 100.000.000 | 90.909.091 |
| 2028 | 90.909.091 | 9.090.909 | 100.000.000 | 0 |
Jurnal Awal Sewa
- Debit Aset Hak Guna Gudang Rp248.685.199
- Kredit Liabilitas Sewa Rp248.685.199
Jurnal 31 Desember 2026
- Debit Beban bunga sewa Rp24.868.520; Kredit Liabilitas sewa Rp24.868.520
- Debit Liabilitas Sewa Rp100.000.000; Kredit Kas Rp100.000.000
- Debit Beban penyusutan aset hak guna Rp82.895.066; Kredit Akumulasi penyusutan Rp82.895.066
Total beban tahun pertama Rp107.763.586, lebih besar dari pembayaran tunai Rp100 juta. Di tahun ketiga, totalnya lebih kecil. Inilah efek "beban di depan" yang sering ditanyakan pemilik usaha. Selama tiga tahun, total beban tetap sama dengan total pembayaran Rp300 juta.
Penyajian di Laporan Keuangan
- Aset hak guna disajikan terpisah atau digabung dengan aset tetap dengan pengungkapan di CALK.
- Liabilitas sewa dibagi menjadi bagian jangka pendek (jatuh tempo 12 bulan) dan jangka panjang.
- Di laporan arus kas, pembayaran pokok sewa masuk aktivitas pendanaan.
Kesalahan Yang Sering Ditemukan Auditor
- Opsi perpanjangan yang hampir pasti diambil tidak dihitung dalam masa sewa.
- Suku bunga diskonto diambil asal, tanpa dasar penawaran bank.
- Pajak atas sewa dan biaya renovasi tidak diperlakukan dengan tepat.
Dampak Pada Rasio Keuangan
Pemilik usaha perlu tahu bahwa PSAK 116 membuat aset dan utang terlihat lebih besar. Pada kasus gudang dummy, perusahaan langsung mencatat liabilitas sewa sekitar Rp249 juta. Rasio utang terhadap ekuitas naik, sementara EBITDA ikut naik karena beban sewa diganti penyusutan dan bunga. Bank biasanya sudah memahami efek ini, tetapi sebaiknya jelaskan di CALK dan saat presentasi ke analis kredit agar tidak disalahartikan sebagai tambahan pinjaman.
Simpan juga dokumen pendukung: kontrak sewa, bukti pembayaran, dasar suku bunga, dan perhitungan nilai kini. Dokumen ini akan diminta auditor setiap tahun, terutama bila ada perpanjangan atau perubahan nilai sewa di tengah masa kontrak.
Ringkasan standar ada di halaman PSAK 116, contoh lain di contoh jurnal PSAK 116, dan perhitungan cepat di Kalkulator SAK. Untuk menemukan akuntan yang bisa menyusun skedul sewa Anda, kunjungi Cari Akuntan.
Standar Terkait
Tanya Jawab
Apakah sewa ruko satu tahun wajib dicatat sebagai aset hak guna?
Tidak wajib bila masa sewanya 12 bulan atau kurang dan tidak ada opsi beli. Penyewa boleh memilih pengecualian sewa jangka pendek dan membebankannya.
Suku bunga apa yang dipakai menghitung liabilitas sewa?
Suku bunga implisit dalam sewa bila mudah ditentukan. Bila tidak, gunakan suku bunga pinjaman inkremental penyewa, misalnya dari penawaran kredit bank.
Apakah sewa yang dibayar lunas di muka tetap kena PSAK 116?
Ya. Perusahaan tetap mengakui aset hak guna dan menyusutkannya, hanya saja tidak ada liabilitas sewa.
Apakah UMKM pengguna SAK EMKM harus mengikuti PSAK 116?
Tidak. PSAK 116 berlaku bagi pengguna SAK Indonesia. Pengguna SAK EMKM dan SAK EP mengikuti pengaturan sewa di standarnya.